En muchos aspectos, la torre más nueva en el centro de Los Ángeles cuenta con adornos dorados como tejas de piedra de España que recubren las cabinas de los ascensores y yeso italiano pintado a mano en las paredes interiores. Los colibríes en el piso 41 encontraron árboles frondosos que adornaban el salón al aire libre.
Para Stuart Morkun, el desarrollador que supervisó la construcción del rascacielos Figueroa Eight recientemente terminado, lo que realmente destacó fue la puerta cochera, donde los residentes dejan sus autos a los valets. El travertino utilizado para su construcción se extrajo de la misma cantera en las afueras de Roma. se da una piedra para el Coliseo, el Lincoln Center de Nueva York y el Museo Getty.
“Fue entonces cuando me di cuenta de que estábamos locos”, dijo.
La decisión de Mitsui Fudosan America, la empresa inmobiliaria japonesa propietaria de Figueroa Eight, de gastar hasta 350 millones de dólares para construir una torre residencial ultramoderna en el centro de Los Ángeles puede parecer una apuesta arriesgada al principio.
Después de todo, la crisis de las personas sin hogar en Los Ángeles está en plena manifestación en muchas calles del centro, y las ostentosas torres de oficinas que se encuentran cerca tienen baja ocupación y valores en declive como firmas de abogados, firmas de servicios financieros y otras empresas que las arruinan. . Llenado antes de la pandemia, están luchando. han reducido el espacio o han desaparecido por completo.
El arquitecto Scott Johnson, izquierda, y el desarrollador Stuart Morkun de Mitsui Fudosan America, en Figueroa Eight, una torre residencial de 41 pisos en el centro de Los Ángeles. Este edificio de apartamentos de lujo sale al mercado en un momento en que el centro de la ciudad se enfrenta a la pérdida de inquilinos de oficinas, el miedo a la delincuencia y la falta crónica de vivienda.
(Brian van der Bruegh/Los Ángeles Times)
De hecho, la gran decisión sobre Figueroa Eight, que se inauguró el mes pasado, refleja una división inusual en el vecindario: mientras que el centro como lugar de trabajo todavía está luchando por encontrar su equilibrio después de COVID, el centro como centro residencial está… próspero Tiene una gran cantidad de viviendas en rascacielos nuevos y edificios históricos reconvertidos con alquileres que son mucho más bajos que los edificios populares del lado oeste.
Los desarrolladores de Figueroa Eight declinaron decir cuántas de sus 438 unidades han sido arrendadas hasta ahora, pero dijeron que los alquileres están en línea con las proyecciones y que la torre está atrayendo mucho interés.
El ambiente urbano de la abogada del centro Leslie A. Readings, un nativo de Los Ángeles que disfrutó vivir en Nueva York mientras estaba en la universidad.
“El centro de Los Ángeles es el único juego en la ciudad, ¿verdad?” dijo Ridings, que vive en un rascacielos en las calles 8 y Olive. “Ésta es la única “ciudad” de la ciudad. No es perfecto, pero es lo mejor que tenemos”.
Jessica Lall, directora general de la corredora de bienes raíces CBRE, dijo que el centro tiene alrededor de 90.000 residentes, un poco más que Santa Mónica o Santa Bárbara. Viven en 47.000 unidades, la mayoría de las cuales son unidades de alquiler a precio de mercado.
Pero por diversas razones, la mayoría de los residentes del centro de Los Ángeles no trabajan allí. Es una realidad inusual que no se ve en muchas otras ciudades importantes y que separa el mercado inmobiliario del destino de millones de pies cuadrados de espacio para oficinas en alquiler en el área, ya que los propietarios no dependen de los trabajadores de oficina para llenar sus unidades.
Una vista del centro de Los Ángeles desde un balcón en Figueroa Eight.
(Brian van der Bruegh/Los Ángeles Times)
La pandemia ha tenido un impacto severo y generalizado en el centro de la ciudad, exponiendo la doble realidad de sus bienes raíces. Los edificios de oficinas primero fueron desalojados por decreto gubernamental y luego las empresas estadounidenses los hicieron más aceptables como una opción de trabajo remoto. La disponibilidad de viviendas en el centro de la ciudad se desplomó al comienzo de la pandemia y luego se recuperó cuando los inquilinos decidieron que era un lugar aceptable para vivir, incluso si trabajaban en otro lugar.
Los éxitos y las luchas de Brookfield, una empresa inmobiliaria canadiense propietaria de propiedades residenciales y de oficinas en el centro, ilustran este marcado contraste. Poco más del 15% de los inquilinos de apartamentos en el centro de Brookfield trabajaban en edificios de oficinas cercanos antes de la pandemia de COVID-19, y ese porcentaje es aproximadamente el mismo hoy, dijo el director ejecutivo Mike Green. La ocupación en aproximadamente 2,400 unidades del centro de Brookfield cayó aproximadamente un 80% al comienzo de la pandemia, pero rápidamente aumentó a aproximadamente un 95%, donde permanece, dijo.
Los propietarios de oficinas sólo sueñan con esas cifras. CBRE informó que sólo el 65% del espacio de oficinas del centro de la ciudad fue arrendado en el primer trimestre de este año. Mientras tanto, Brookfield, que posee oficinas a través de una entidad separada, se encuentra entre los propietarios del centro de la ciudad que han incumplido sus préstamos para edificios de oficinas en los últimos meses y han perdido sus propiedades a manos de sus prestamistas.
Los propietarios y comercios minoristas, como tiendas y restaurantes, han lamentado la pérdida de trabajadores de oficina en las calles, así como el aumento del número de personas sin hogar desde que comenzó la pandemia. La desaparición de trabajadores y de las empresas que apoyaban amenazaba con deshacer décadas de trabajo realizado por desarrolladores y funcionarios de la ciudad para convertir el distrito financiero del centro en un destino residencial.
Los líderes empresariales de principios de la década de 2000 eran dolorosamente conscientes de que el centro de Los Ángeles carecía de la sustancia de otras grandes ciudades porque tenía pocos residentes, pero estaba atrapado en el dilema del huevo y la gallina: la gente no quería vivir allí, porque allí No había restaurantes en él. , tiendas de comestibles y otros servicios comunes de la vida urbana, pero los comerciantes no querían establecerse porque vivía poca gente allí.
Figueroa Eight, una torre residencial de 41 pisos, inaugurada recientemente en el centro de Los Ángeles.
(Brian van der Bruegh/Los Ángeles Times)
El estancamiento comenzó alrededor del año 2000 con una ordenanza que facilitó la conversión de antiguos edificios de oficinas en viviendas.
Renacimiento del centro de la ciudad
La reubicación de los equipos deportivos Lakers, Clippers y Kings en el nuevo estadio del centro, entonces conocido como Staples Center, atrajo a miles de fanáticos de los deportes y la música y provocó una ola de desarrollo al sur del distrito financiero.
Décadas de esfuerzos para agregar servicio ferroviario y miles de casas y condominios han ayudado a crear un centro vibrante que rivaliza con el de otras ciudades importantes antes de la pandemia.
El renacimiento del centro ha continuado por varias razones. Una es que tiene una gran cantidad de viviendas nuevas, un resultado de la zonificación para un desarrollo denso en el centro de la ciudad, lo que significa que el camino hacia la aprobación de la construcción es más fácil que en otras partes de la ciudad.
El plan de desarrollo aprobado por la ciudad exige que el centro de la ciudad albergue el 20 por ciento del crecimiento de viviendas proyectado de la ciudad desde ahora hasta 2040, dijo Lall. Según CBRE, el centro de la ciudad ya ha representado casi el 30% de todas las nuevas unidades multifamiliares en Los Ángeles desde 2004.
Parte del atractivo del centro de la ciudad es también su precio, al menos en comparación con los mercados de alquiler más selectivos del lado oeste.
“Si comparas Santa Mónica y Marina del Rey, es 38 por ciento más caro vivir allí que en el centro”, dijo Lall.
Y cuando los propietarios del centro de la ciudad están luchando por alquilar sus edificios, pueden ser generosos con incentivos de transferencia, como períodos de alquiler gratuitos y asignaciones de transferencia para la firma de contratos de arrendamiento.
Figueroa Eight está fabricado en refinado aluminio, acero inoxidable y cristal ligero. Otros edificios de lujo de gran altura, como Brookfield, están cerca Belleza y Taller Las torres de apartamentos también están envueltas en metal y vidrio con ventanas altas y coloridas.
“Creo que Figueroa Eight es un edificio muy hermoso y de calidad, lo cual es bueno para nuestra ciudad”, dijo el arquitecto Richard Keating, que no está afiliado al edificio. “A menudo, en lugares con buen clima, se construye más barato porque no hay que protegerse del invierno en Chicago o Nueva York. Así que estamos construyendo edificios altos con estuco, algo que, francamente, creo que está prohibido por ley”.
Scott Johnson de Johnson Fein, el arquitecto detrás del edificio en Los Ángeles, ha trabajado en Japón y dice que hay una forma diferente de pensar sobre el desarrollo inmobiliario en ese país.
“Gran parte de la construcción estadounidense es de naturaleza especulativa”, afirmó, y los promotores se centran en limitar los costes de construcción, llenar el edificio con inquilinos y luego venderlo. “Los japoneses no son realmente así” y tienen una propiedad a largo plazo.
En los últimos años, los complejos de apartamentos de lujo han aumentado drásticamente sus comodidades, como parques para perros, simuladores de golf y servicios de conserjería, para atraer y retener inquilinos. Y desde la pandemia, Mitsui Fudosan America y otros propietarios han tomado medidas para hacer que sus edificios sean más amigables para los inquilinos que trabajan desde casa.
Hay espacios compartidos para personas que desean trabajar fuera de sus hogares sin salir del edificio, y otros espacios relajantes, como cabañas junto a la piscina y espacios al aire libre donde los inquilinos pueden instalar computadoras portátiles.
Ahora que pasan todos los días laborales fuera de casa, “el entorno cotidiano de las personas se vuelve más importante”, afirmó Morkun.
El arquitecto Scott Johnson, izquierda, y el desarrollador Stuart Morkun de Mitsui Fudosan America
piscina de tiro en el área general de Figueroa Ocho.
(Brian van der Bruegh/Los Ángeles Times)
Los propietarios de viviendas de lujo también están yendo más allá de ofrecer a los inquilinos lugares alternativos para trabajar y permitirles optar por no ser miembros de gimnasios y clubes sociales. casa soho porque el edificio cuenta con alternativas de trabajo y recreación. Eso podría incitarlos a gastar más en alquiler, dijo Morkun.
El gimnasio interior y exterior del Figueroa Eight incluye clases gratuitas y una sala de yoga caliente. Las áreas sociales incluyen un salón junto a la piscina con bar al aire libre, fogones, estaciones para parrillas y el Sky Lounge del piso 41 con áreas de entretenimiento que incluyen un bar y un comedor con vista al cielo. También hay un jardín de hamacas al aire libre si lo que desea es relajarse.
El Beaudry tiene una cancha de bochas, un putting green, un simulador de golf y una sala de póquer entre las atracciones de sus inquilinos.
Morkun dijo que los principales deseos de los inquilinos son muy simples. La investigación de su empresa encontró que “la gente se preocupa por las mascotas, el estacionamiento, un gimnasio y espacio de almacenamiento en sus unidades”.
Los propietarios hacen todo lo posible para acomodar a sus mascotas. Morkun afirma que su edificio tiene el parque para perros más grande del centro, que los inquilinos quieren usar a altas horas de la noche en lugar de llevar a sus perros a las aceras.
“O resuelves el problema de Fido o todos dicen: ‘Es un edificio hermoso y nos encantaría vivir aquí, pero…’
Vista desde la azotea del piso 41 de Figueroa Eight, donde los inquilinos pueden recibir a sus invitados.
(Brian van der Bruegh/Los Ángeles Times)
La finalización de Figueroa Eight marca el fin de un auge de la construcción, dicen los dueños de negocios, que podría ayudar a mantener altos estándares en los edificios existentes.
Durante los últimos 10 años en el centro de la ciudad, cada año han salido al mercado un promedio de más de 2,000 nuevos apartamentos, dijo Green Brookfield. Pero con la reciente entrega de Beaudry y Figueroa Eight, “el oleoducto se ha caído por el precipicio”.
Dados los costos de construcción y las tasas de interés de los desarrolladores, dijo, “no esperamos que los nuevos proyectos comiencen a construirse de manera significativa hasta que algo cambie”.
