Los funcionarios de la ciudad de Long Beach, ansiosos por aumentar la oferta de viviendas asequibles, han creado un programa que podría ayudar a un número limitado de propietarios a construir una unidad adicional en su terreno.
Pero antes de poder lanzarlo, tuvieron que decidir cómo llamarlo.
“Hemos estado jugando con el nombre por un tiempo”, dijo el alcalde Rex Richardson, señalando que un comunicado de prensa que presentaba el programa se retrasó unos días por motivos del bautizo. “Construimos la bicicleta mientras la montamos”.
Los funcionarios de Long Beach han decidido aislarse”.Programa de constructores de patio trasero,” espera ser una solución parcial a la escasez de viviendas asequibles en propiedades no utilizadas propiedad de propietarios en la ciudad. Es un concepto ampliamente apoyado por los defensores de la vivienda para personas de bajos ingresos, aunque algunos argumentan que la versión de la ciudad debería incluir más protecciones para los inquilinos.
Playa Larga programa de prueba Utiliza un financiamiento único que brinda a 10 propietarios hasta $250,000 en préstamos sin interés para construir unidades de vivienda accesorias, o ADU, en sus lotes. Estas unidades deben alquilarse a personas o familias de bajos ingresos durante al menos cinco años.
Los interesados pueden presentar su solicitud en esta dirección. https://www.longbeach.gov/lbcd/hn/aduloan/.
“Long Beach ha sido líder en la fabricación de ADU”, dijo Richardson. “Y hemos hecho todo lo que teníamos que hacer… para facilitar que las personas desarrollen ADU en su propio patio trasero”.
Instituto Rose Claremont McKenna College confirmado en el informe de abril Long Beach estuvo entre las ciudades del estado más amigables con las ADU, y emitió 1,431 permisos ADU entre 2018 y 2022. Si bien esto es superado por ciudades más grandes como San Diego (2.867), Long Beach produjo 317 permisos por cada 100.000 residentes.
Una ADU identificada por el Departamento de Desarrollo Comunitario de la ciudad para este programa piloto debe tener una unidad autónoma que incluya una sala de estar, un área para dormir, una cocina y un baño.
Además de aceptar restricciones de alquiler temporales, los propietarios deben vivir en el lugar y tener menos de cuatro unidades en su lote.
Según Unites, cualquier persona que gane el 80% o menos del ingreso medio de Los Ángeles puede alquilar, lo que equivale a $77,700 para un individuo, $88,800 para una familia de dos, $99,900 para una familia de tres y $110,950 para cuatro personas. Departamento de Planificación Regional de Los Ángeles.
Pero el programa ofrece a los propietarios un incentivo financiero adicional para vender estas ADU a los beneficiarios del Programa de Vales de Elección de Vivienda de Long Beach, que subsidia una parte del alquiler para quienes tienen ingresos extremadamente bajos, ingresos muy bajos o categorías de bajos ingresos.
La construcción de ADU se ha encarecido en los últimos años, con consumo de mano de obra y materiales Entre 2021 y 2022, aumentó un 11% y un 9%, respectivamente, mientras que los costos laborales de la construcción aumentaron un 34% entre 2018 y 2023.
El préstamo cubre hasta $250,000 en costos de planificación, permisos y construcción, aunque Kelly Pezzell, especialista en programas comunitarios de Backyard Builders, no espera que los préstamos sean tan altos.
El interés del préstamo permanece en 0% hasta que el propietario alquila la ADU a un destinatario de bajos ingresos. Para calificar para el préstamo, el propietario debe alquilarle a un beneficiario del vale durante al menos cinco años o a un inquilino de bajos ingresos que no reciba el vale durante siete años.
El tipo de interés del préstamo alcanza el 3% si se alquila a una persona que no alcanza los límites de ingresos al cabo de cinco o siete años. Si la ADU se alquila anticipadamente a un inquilino, el propietario deberá pagar una multa de $2,500.
El posible desalojo de inquilinos de bajos ingresos preocupa a Long Beach Residents Empowered, o LiBRE, un grupo de defensa que trabaja para crear y mantener viviendas asequibles y proteger a los inquilinos.
“Estamos entusiasmados de que la ciudad esté invirtiendo en viviendas asequibles y tratando de reducir la escasez de viviendas”, dijo el director del proyecto LiBRE, Andre Donado, en una llamada telefónica. “Sin embargo, todos los inquilinos corren el riesgo de ser desalojados después de cinco años”.
Donado también esperaba que la ciudad considerara ofrecer $4,500 en asistencia de reubicación en todos los casos a inquilinos de bajos ingresos desplazados sin culpa alguna.
La ciudad ofrece 4.500 dólares o dos meses de alquiler. si el arrendador derriba o reconstruye sustancialmente el edificio, pero en los demás casos sólo un mes de alquiler.
“Creo que el programa tiene varios aspectos positivos y nos gustaría verlo permanente con algunos ajustes”, dijo Donado.
Los préstamos piloto son significativamente mayores que los hasta $40,000 en ayuda ofrecida por el Programa de Subvenciones ADU de la Agencia de Financiamiento de Vivienda de California, que está reservado para ayudar a los propietarios a cubrir los costos de permisos y planificación antes de que se agoten los $125 millones.
La ciudad cree que los propietarios de viviendas ricos y con problemas de liquidez, especialmente las personas mayores, pueden utilizar el préstamo para construir una ADU y generar ingresos pasivos. El programa estima que las ADU construidas con sus propios préstamos generarán más de $1,000 por mes para los propietarios que alquilan a titulares de vales.
“Eres abuela o alguien que tiene un jardín extra y quieres ser parte de la solución, pero te resulta difícil navegar o descubrir cómo financiarlo”, dijo Richardson.
Con ese fin, se espera que la ciudad designe un director de proyecto para ayudar a los prestatarios a seleccionar arquitectos, constructores, planificadores, contratistas y otras personas necesarias durante el proceso de planificación y construcción. Ese administrador actuará como intermediario entre el propietario del inmueble y el contratista general.
Una advertencia para los propietarios es que un inquilino calificado no puede ser pariente o dependiente de su hogar.
En cuanto al préstamo, los pagos se aplazan hasta dos años durante la construcción.
Como el programa se basa en préstamos que se reembolsan con el tiempo, será autosostenible, afirmó Richardson. Si se considera exitoso (lo que significa que las ADU se construirán y alquilarán a inquilinos de bajos ingresos), dijo que la ciudad considerará buscar más fuentes de ingresos para expandir el proyecto.
La ciudad organizará una serie de seminarios web Zoom para evaluar el interés en el programa y responder preguntas.
