La ciudad de Los Ángeles está en proceso de revisión de planes para sus barrios construir más de 250 mil casas nuevas. Pero según la recomendación del departamento de planificación, alrededor de tres cuartas partes de la ciudad permanecerán fuera de los límites para un mayor desarrollo.
Lo que está en juego es nada menos que una visión del futuro de Los Ángeles. ¿Seguirá Los Ángeles manteniendo comunidades dominadas por viviendas unifamiliares? ¿O la ciudad hará un cambio histórico para permitir viviendas más asequibles en áreas que durante mucho tiempo las han excluido?
La propuesta del departamento dejaría de lado los vecindarios que solo permiten viviendas unifamiliares (y en muchos casos edificios residenciales adicionales), una clasificación que representa el 72% del terreno residencial de Los Ángeles. En cambio, el departamento está tratando de ayudar a la ciudad a alcanzar su objetivo de producción de 250.000 unidades fomentando un mayor desarrollo en las áreas comerciales y de uso mixto existentes.
La comisión de planificación de la ciudad ha votado en la oferta del jueves. El Ayuntamiento debe aprobar el plan final antes de la fecha límite estatal de febrero.
El mantenimiento de vecindarios unifamiliares mantiene el carácter de baja densidad que, como la mayoría de las ciudades importantes de Estados Unidos, Definido Los Ángeles moderno y responde a la defensa de grupos de propietarios que quieren mantener sus vecindarios intactos. Pero algunos grupos de justicia social y vivienda argumentan que hacerlo reforzará las desigualdades de larga data en el mercado inmobiliario de Los Ángeles frente a una crisis de asequibilidad en curso.
Un informe municipal recientemente publicado, que lleva más de tres años preparándose, refuerza las críticas a la zonificación de tantas viviendas unifamiliares.
En estudio de 124 páginasque el departamento de planificación inicialmente se negó a revelar al Times a través de una solicitud de registros públicos, calificó la designación de zonificación centenaria como un factor clave para mantener la actual desigualdad racial y económica y una herramienta para promover los intereses de los blancos. grupos inmobiliarios y propietarios de viviendas. La ciudad se comprometió a redactar el informe en julio de 2021 y lo publicó la semana pasada después de que The Times dijera que era ilegal retenerlo.
“Las políticas de planificación y vivienda anteriores a menudo priorizaban las preocupaciones de la clase media blanca sobre las marginadas, negando a las comunidades de color el acceso a los recursos y excluyéndolas de oportunidades de creación de riqueza”. lee un informeescrito por Architectural Resources Group y académicos afiliados a UCLA y USC. “Las políticas excluyentes del pasado persisten hoy, perpetuando patrones de segregación, desplazamiento, desigualdad y exclusión”.
El informe señaló que más del 80% de la superficie terrestre de Los Ángeles, con sus escuelas de primer nivel, excelentes servicios públicos y mejor acceso a empleos, está dedicada a viviendas unifamiliares. En una zona más pequeña que incluye los barrios más ricos, predominantemente blancos, el 95% de los lotes residenciales son para viviendas unifamiliares.
“Las viviendas unifamiliares independientes representan una cantidad desproporcionada del terreno residencial de la zona”, dice el informe. “Esto ha creado un mercado inmobiliario inasequible, en parte debido a la escasez generalizada de oferta y al hecho de que las viviendas unifamiliares son más caras que las multifamiliares”.
El futuro de los vecindarios unifamiliares ha sido uno de los temas más polémicos en las discusiones a nivel de la ciudad que justifica la debida diligencia. cada ocho años según la ley estatal. Las nuevas reglas obligan a las ciudades a planificar muchas más viviendas que antes y transferir el desarrollo a regiones más ricas a lo que se opusieron durante mucho tiempo.
Ciudad Oferta inicial noviembre 2021 Comprometidos a estudiar la habilitación de viviendas para personas de bajos ingresos en áreas unifamiliares cercanas al transporte público y en vecindarios adinerados. El plan solo permitía a los propietarios construir apartamentos de varios pisos si así lo deseaban. El otoño pasado, una reacción violenta de los grupos de propietarios de viviendas, que argumentaron que la ciudad debería priorizar el desarrollo en corredores comerciales, llevó a la ciudad a no rezonificar esas zonas unifamiliares.
La recomendación actual del departamento de planificación mantendría esos vecindarios como están, excepto el 1 por ciento de los lotes unifamiliares propiedad de agencias gubernamentales u organizaciones religiosas, que podrían construir viviendas asequibles limitadas. Pero en su informe a la comisión de planificación, el departamento enumera opciones para permitir viviendas para personas de bajos ingresos en zonas unifamiliares si las comisiones o los miembros del Concejo Municipal lo hacen.
Según el plan recomendado, el 56 por ciento del crecimiento se dirigiría a las áreas comerciales o de usos múltiples de mayores ingresos de Los Ángeles, un porcentaje que el departamento de planificación espera que cumpla con los requisitos estatales. Si algunos vecindarios unifamiliares en Mid-City, Westside y San Fernando Valley, por ejemplo, se incluyen en los cambios de zonificación, las comunidades de mayores ingresos recibirían dos tercios de las nuevas viviendas proyectadas, dijo el departamento. .
La portavoz del departamento de planificación, Nora Frost, dijo que los funcionarios están considerando una variedad de opciones “dada la importancia del tema y el extenso debate público”.
El informe del departamento señaló que recibió casi 3,000 comentarios sobre el estado de los vecindarios unifamiliares en el plan de rezonificación, y más de las tres cuartas partes se opusieron a los cambios. Junto con esto algunos grupos de protección de vivienda luchan por nuevas reglas.
Mahdi Manji, director de políticas públicas del Inner City Law Center, dijo que al no permitir viviendas asequibles en áreas unifamiliares, la propuesta de rezonificación “juega al borde de la integración comunitaria”.
Según el censo de EE. UU., casi dos tercios de las viviendas en Los Ángeles son alquiladas. Manji dijo que al centrarse en producir viviendas donde los inquilinos ya viven, la ciudad les está pidiendo que asuman la carga del crecimiento, ya que los desarrolladores deben derribar complejos de apartamentos pequeños, a menudo de alquiler controlado, y convertirlos en complejos más grandes para cambiar.
“El argumento es que la mayoría de los residentes tienen que aceptar la alteración de sus vidas para que la minoría de residentes, que son desproporcionadamente más ricos y blancos, puedan mantener intacto su vecindario”, dijo Manji.
La tensión en esas conversaciones ha llevado a los funcionarios de planificación a argumentar que deberían continuar después de que finalice el esfuerzo de rezonificación, dijo Frost. Señaló que a Minneapolis y Portland les tomó al menos cinco años establecer incentivos de vivienda asequible en áreas que antes eran unifamiliares en sus comunidades.
“La ciudad debe continuar trabajando con los angelinos y llegar a un acuerdo para priorizar el capital inmobiliario y promover las necesidades de la ciudad”, dijo Frost.
La capacitación financiada por la ciudad debería ser parte del debate sobre la reurbanización. En mayo de 2021, la ciudad pidió a consultores que documentaran el papel histórico de la planificación en la creación y perpetuación de la desigualdad en materia de vivienda. Se esperaba que el estudio costara $60,000 y estuviera terminado en agosto de 2021, antes de que se presenten al estado los primeros planes de reurbanización de la ciudad.
Pero el proceso tomó mucho tiempo porque los planificadores de la ciudad tuvieron que hacer muchas revisiones para informar los proyectos. En diciembre de 2022, la ciudad aumentó el monto del contrato a $124,480 y le pidió al consultor que hiciera los cambios finales.
A principios de este mes, más de tres años después de que se completara el estudio, el departamento de planificación negó una solicitud del informe del Times. El departamento dijo que aunque los consultores ya han finalizado, el personal de planificación está “trabajando para preparar un plan de extensión para el estudio” y por lo tanto está exento de la exención para proteger las consultas de la agencia. El 20 de septiembre, después de que el Times protestara por la retención de fondos, el departamento publicó el documento en su sitio web.
El estudio califica a Los Ángeles como un “pionero” a principios del siglo XX en la creación de distritos de viviendas unifamiliares que, cuando se combinaban con convenios racialmente restrictivos, intercambios de hipotecas por alquiler y otras políticas, garantizaban que los residentes blancos a menudo tuvieran la sólo acceso a una vivienda digna para ser. Las prácticas de planificación en la segunda mitad del siglo XX fueron menos claras en sus esfuerzos por excluir a los residentes pobres y no blancos, pero reforzaron los patrones de exclusión existentes, según el informe.
Desde 1970, se dice en el informe, la ciudad Reducción de grandes extensiones de tierra.reducir los subsidios a la construcción, que habrían permitido a la ciudad tener suficientes viviendas para 10 millones de personas, a 4 millones y empoderar a los grupos de propietarios en el proceso de planificación.
El estudio calificó el plan de desarrollo de 1972 para Westwood como “un ejemplo útil de cómo la rezonificación aumentó la desigualdad económica”. El plan de Westwood ha reservado 435 acres para viviendas multifamiliares para 51.000 personas y 1.000 acres para viviendas unifamiliares para 14.000 personas. Requería que cualquier aumento futuro de densidad fuera acompañado de disminuciones en otras partes del vecindario. Estas restricciones limitan las opciones de vivienda y aumentan los costos para el creciente número de estudiantes y personal en el campus de Westwood de UCLA, encontró.
“El plan comunitario esencialmente destinó múltiples acres a propiedades utilizadas por hogares ricos, excluyendo esos terrenos del desarrollo de mayor densidad y evitando cambios futuros necesarios para abordar la escasez de viviendas”, dice el informe.
Si bien la ciudad ha actualizado el plan Westwood durante los últimos 50 años, el estudio dice que muchos de sus componentes principales permanecen sin cambios.
