La semana pasada, los funcionarios de San Francisco, con el objetivo de utilizar el poder del gobierno para mantener los alquileres bajos, aprobaron una medida para ampliar drásticamente la ley de control de alquileres de la ciudad para incluir edificios más nuevos que los actuales.
La cuestión es que la expansión nunca podrá ocurrir. La ciudad primero necesita la ayuda de los votantes de todo el estado.
Esto se debe a que la ley de California actualmente prohíbe a las jurisdicciones locales controlar los alquileres en edificios construidos después del 1 de febrero de 1995, y en algunas ciudades, como San Francisco y Los Ángeles, incluso antes.
Los votantes han rechazado dos veces los intentos de derogar la prohibición en los últimos años, pero volverán a plantearles el tema el próximo mes en lo que se ha convertido en la batalla estatal más costosa en la boleta electoral.
La Proposición 33, al igual que esfuerzos anteriores, está patrocinada por la Fundación SIDA, que ha contribuido con más de $46 millones a la medida. Deroga una ley estatal conocida como Ley Costa-Hawkins que limita cuán amplias pueden ser las leyes locales de control de alquileres en un momento en que la mayoría de los inquilinos enfrentan ejecuciones hipotecarias y decenas de miles duermen en las calles.
“Esto nos da otra herramienta para abordar la inaccesibilidad urbana”, dijo el concejal de la ciudad de Los Ángeles, Hugo Soto-Martínez. Quiere que Los Ángeles, al igual que San Francisco, consideren ampliar las regulaciones de control de alquileres si se aprueba la Proposición 33. “Los municipios locales deberían decidir la política para nuestros residentes”.
Al igual que en esfuerzos anteriores de derogación, la industria inmobiliaria está arremetiendo contra sus partidarios, preocupada de que la medida perjudique la inversión. Hasta ahora, los grupos inmobiliarios han recaudado más de $100 millones en oposición a la Proposición 33. Dicen que al abrir la puerta a más restricciones a las empresas con fines de lucro, se reducirá la calidad y la asequibilidad de la vivienda y empeorará el problema de asequibilidad del estado.
“Los californianos entienden que la respuesta a nuestra crisis de vivienda es más viviendas, pero la Proposición 33 hace lo contrario”, dijo Nathan Click, portavoz de la Campaña No. 33. “Este es un golpe devastador a nuestra capacidad de construir viviendas asequibles y de mercado. Tarifamos viviendas y viviendas allí habrá todo tipo de viviendas”.
En su forma más básica, un voto a favor impediría que el estado limite el derecho de las jurisdicciones locales a “mantener, legislar o ampliar el control de los alquileres residenciales”.
En la práctica, la Propuesta 33 podría tener cambios significativos.
Costa-Hawkins no sólo prohíbe a las ciudades y condados imponer controles de alquiler a los edificios construidos en las últimas décadas, sino que también les prohíbe restringir los alquileres de viviendas unifamiliares de todas las edades.
Cuando un propietario está bajo control de alquiler, la ley estatal dice que tiene derecho a cobrar tanto como quiera cada vez que una unidad quede vacía. Una vez que se muda un nuevo inquilino, los límites anuales se revierten.
Si se aprueba la Proposición 33, las ciudades y pueblos no tendrán que hacer nada. Pero serán elegibles para pagar el alquiler mínimo en viviendas más nuevas, viviendas unifamiliares y viviendas desocupadas si así lo desean.
La ley de alquiler mínimo del estado, que entró en vigor en 2020, limita los aumentos de alquiler en edificios de apartamentos y viviendas unifamiliares de más de 15 años al 10% o 5% más la inflación.
Pero ese nivel aún puede ser una lucha para los inquilinos, señalan los defensores de la Proposición 33, y está muy por encima de lo que algunas ciudades individuales permiten en propiedades más antiguas.
Según entrevistas con economistas independientes y expertos en vivienda, el impacto exacto de la Proposición 33 dependerá de cómo respondan los propietarios y desarrolladores y de cómo resulten realmente las ordenanzas de la ciudad.
Hoy en día, en Los Ángeles, por ejemplo, algunos desarrolladores con fines de lucro están dispuestos a construir nuevos edificios de apartamentos, sabiendo que estarán sujetos a una excepción limitada a las regulaciones estatales de control de alquileres, pero las restricciones que enfrentan estos desarrolladores están lejos de lo que pueden ser. establecidos, son menos estrictos. La propuesta 33 fue aprobada.
Un 2019 leer Los investigadores de Stanford descubrieron que los controles de alquileres en San Francisco mantenían en sus hogares a personas que de otro modo habrían sido desplazadas. Pero las restricciones a los alquileres también alentaron a algunos propietarios a convertir unidades en condominios o demoler sus propiedades, lo que redujo la oferta y potencialmente elevó los alquileres en toda la ciudad, dijeron los investigadores.
Los defensores del control de alquileres argumentan que el problema de oferta identificado en el estudio podría resolverse prohibiendo a los propietarios retirar los alquileres del mercado.
Richard Greene, director del Centro Lusk de Bienes Raíces de la USC, dijo que incluso si las ciudades no hacen nada, la Propuesta 33 podría al menos ralentizar la construcción porque algunos desarrolladores temen que los municipios luego cambien de opinión y tomen medidas drásticas sobre sus propiedades.
Pero dijo que esa reducción basada en el miedo probablemente sería relativamente pequeña. La mayoría de los desarrolladores reaccionan a lo que realmente hacen las ciudades.
Hipotéticamente, si Los Ángeles ampliara el control de alquileres para cubrir los edificios construidos antes de 2004, pero aún permitiera a los inquilinos pagar lo que quisieran por las unidades desocupadas, el impacto en la construcción probablemente sería “apenas mensurable”, dijo Green.
Predijo que si la ciudad sigue adelante y regula las unidades desocupadas (una política conocida como control de desocupaciones, que también permite la Proposición 33), el desarrollo de viviendas se verá afectado.
“El control de vacantes significa que nunca se puede aumentar tanto el alquiler”, dijo Greene. “No se puede justificar financieramente una nueva construcción en estas circunstancias”.
La California Apartment Assn., cuyos miembros de la junta incluyen ejecutivos de importantes propietarios corporativos como Equity Residential e Irvine Co., advirtió sobre peores consecuencias, diciendo en un anuncio a través de un comité de defensa que la medida derogaría cientos de leyes de vivienda asequible, incluidas cancelaciones. el importe del alquiler gubernamental.
De hecho, el lenguaje de la Proposición 33 no deroga ninguna de estas leyes. Pero en respuesta a preguntas del Times, el comité No. 33 dijo que la medida derogaría efectivamente las leyes de vivienda asequible porque permitiría a las ciudades flexibilizar las ordenanzas de control de alquileres hasta el punto en que no tiene sentido construir ni siquiera viviendas asequibles. Como alternativa, dijeron, las ciudades podrían eliminar los límites estatales a los alquileres aprobando leyes de control de alquileres más débiles.
La campaña Sí a la 33 calificó las afirmaciones de falsas y engañosas, diciendo que 33 solo permite a las localidades aprobar leyes de control de alquileres más estrictas que los estados, y que las protecciones constitucionales significan que cualquier ley de control de alquileres debe ser respetada para dar a los propietarios la capacidad de ganar un ingreso razonable. . A sus defensores les preocupa que el desarrollo de viviendas sea una táctica atemorizante por parte de la industria, y señalan que en las décadas previas a que Costa-Hawkins se convirtiera en ley a mediados de la década de 1990, cuando las ciudades tenían la capacidad de imponer límites a las unidades desocupadas y a la construcción, California experimentó un auge inmobiliario. auge
En aquella época, diferentes ciudades tomaron caminos diferentes.
Los Ángeles y San Francisco siempre han permitido a los propietarios pagar lo que quieran por las unidades desocupadas, sujeto a un límite para los inquilinos existentes. West Hollywood y Santa Mónica regularon los alquileres entre inquilinos.
Todas estas ciudades tenían una fecha límite para la construcción de las unidades, después de la cual no se aplicaba el alquiler mínimo. En Los Ángeles, la fecha era 1978; fue un año después en San Francisco, Santa Mónica y West Hollywood.
Cuando Costa-Hawkins se convirtió en ley, prohibió a las ciudades que habían establecido fechas estrictas de control de alquileres extenderlas, al tiempo que permitió a otras jurisdicciones imponer control de alquileres en edificios anteriores a 1995. La medida también dio a los inquilinos el derecho a dividir los alquileres en los lotes baldíos. el llamado control laxo de las ordenanzas en lugares como Santa Mónica.
Daniel Yukelson, director ejecutivo de Apartment Assn. del Gran Los Ángeles, dijo que la perspectiva de que los controles de vacantes puedan regresar es una gran amenaza para los pequeños propietarios familiares que representa.
Esos propietarios ya están gastando más en seguros, servicios públicos y mantenimiento debido a la inflación, y Yukelson dijo que si las ciudades limitan la capacidad de aumentar los alquileres cuando los inquilinos se mudan, muchos propietarios se verán obligados a cerrar.
“Lo único que nos mantiene a flote con estrictas restricciones de alquiler es que cuando tenemos una vacante, podemos aumentar el alquiler de una de nuestras unidades hasta el mercado”, dijo. “En pocas palabras, es una ley de quiebra para nosotros”.
Manuel Pastor, director del Instituto de Investigación de Inversiones de la USC, dijo que California eventualmente necesitará construir más viviendas, especialmente de tipo asequible, para solucionar su crisis inmobiliaria, pero dijo que la Propuesta 33 permitiría a las ciudades brindar alivio inmediato a los inquilinos. hay una solución a largo plazo.
“Cuando hay un incendio que desciende por la ladera hacia las casas de las personas, no se dice: ‘Sentémonos y celebremos un seminario sobre la necesidad de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y prevenir este problema en el futuro'”, dijo el pastor.
La reportera de datos del Times Gabrielle LaMarre LeMee contribuyó a este informe.
