Para pagar sólo $770 al mes de alquiler, Mariana Puche Hernández soportó el moho en el baño de su estudio, incluso las chispas que saltan cuando enchufa su teléfono en el tomacorriente.
Luego, el complejo de 11 unidades en Simmons Avenue en el este de Los Ángeles salió a la venta, convirtiéndose en un objetivo principal para los inversores que buscaban renovar los apartamentos y aumentar los alquileres más allá de lo que los residentes podían pagar.
“Fue el pánico”, dijo Puche Hernández.
En todo el país, Estados Unidos está perdiendo miles de viviendas que son asequibles para familias de bajos ingresos a medida que inversores privados y grandes empresas compran viejos edificios de apartamentos para renovarlos y aumentar drásticamente los alquileres. Las inversiones han generado preocupaciones sobre la gentrificación, el desplazamiento y la falta de vivienda.
Pero los defensores de la vivienda asequible dicen que no hay elección entre la renovación y el alquiler asequible. Existen varios modelos para renovar propiedades antiguas y mantener bajos los alquileres, incluidas ejecuciones hipotecarias y ciertos programas de financiación de bonos. Sólo necesitan subsidios gubernamentales y la voluntad política para mantenerlos o conseguir otros nuevos.
“Estas unidades son fundamentales para la supervivencia”, dijo Matt Alvarez-Nissen, investigador de la organización sin fines de lucro California Housing Partnership.
Esto se debe a que sólo el 16% de los inquilinos de bajos ingresos de California son propietarios de una casa, según la asociación, una política gubernamental que limita el alquiler en función de los ingresos. El resto, 2,9 millones de hogares, viven en unidades libres, según los deseos del mercado privado. Las leyes de control de alquileres ayudan a algunos de esos inquilinos a ver aumentos de alquiler cada año, pero las leyes no exigen asequibilidad.
Si bien la mayoría de las ejecuciones hipotecarias tienen propiedades de alquiler que crean una carga financiera para los inquilinos de bajos ingresos, muchas no lo hacen. En 2020, la asociación estima que alrededor de 1 millón de esas unidades tendrán suficiente alquiler para ser consideradas asequibles porque los propietarios fijan el precio en ese precio, a pesar de que no había ningún mandato del gobierno.
El año pasado, la asociación dijo que el número de esas unidades “naturalmente disponibles” se había reducido a aproximadamente 823.000.
La pérdida se debe en gran medida a la escasez de viviendas, lo que convierte en una inversión atractiva la renovación de viviendas antiguas para inquilinos que pueden permitirse pagar más.
A veces, las propiedades son anticuadas pero funcionales. Otros necesitan reparaciones importantes.
En los últimos años, profesionales adinerados, como médicos y abogados, han invertido en estas obras de renovación, confiando su dinero a empresas inmobiliarias privadas para llevar a cabo los proyectos.
También participan actores más importantes.
Un estudio reciente del Times encontró que las pensiones públicas estadounidenses invierten miles de millones de dólares en fondos inmobiliarios más riesgosos que adquieren edificios de apartamentos, los renuevan y aumentan los alquileres en promedio más rápido que otros propietarios de la comunidad circundante.
El dinero que las pensiones públicas utilizan para sus inversiones, incluso en fondos inmobiliarios de alto riesgo, proviene de contribuciones de los empleados y del gobierno.
Como resultado, parte del dinero de los contribuyentes ayuda a aumentar los alquileres, mientras que otros fondos públicos se destinan a la creación de unidades de alquiler bajo, principalmente mediante la construcción de viviendas nuevas con ingresos restringidos.
Según la asociación de vivienda, no hay fondos estatales en California dedicados exclusivamente a comprar viviendas a precio de mercado y ponerles límites de ingresos, aunque hacerlo suele ser más barato que construir casas nuevas.
La senadora estatal Anna Caballero (D-Salinas) intentó cambiar eso cuando presentó un proyecto de ley el año pasado que habría creado un programa de protección comunitaria y contra el desplazamiento. Pidió 500 millones de dólares para financiar la compra y rehabilitación de las unidades actualmente sin restricciones y su acceso limitado a ellas.
Al presentar el proyecto de ley, Caballero lo describió como “una forma rápida y rentable de aumentar la oferta de viviendas asequibles en California”. En una entrevista, dijo que el proyecto de ley murió este año por falta de dinero, en parte debido al déficit presupuestario de Sacramento.
“Sólo tenemos que averiguar de dónde viene el dinero”, dijo Caballero. “No he terminado con esto.”
Caballero dijo que no apoya la legislación estatal que limitaría las inversiones públicas en pensiones, pero dijo que los sistemas de pensiones deberían discutir internamente si deberían invertir en fondos de mayor riesgo.
“Tenemos como prioridad ubicar a la gente en California, y es posible que estemos trabajando con propósitos opuestos”, dijo, refiriéndose al dinero público para subir y bajar los alquileres.
Fate Jaramillo, izquierda, saluda y sonríe a una vecina junto a Mariana Puche Hernández, derecha, afuera de su complejo de apartamentos en Simmons Avenue.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
Los inquilinos encontraron suerte en Simmons Avenue en el este de Los Ángeles.
En lugar de inversores privados, la propiedad se vendió a una sociedad sin fines de lucro que albergaba a Puche Hernández y a otros residentes en viviendas temporales. Desde entonces, los nuevos propietarios renovaron las unidades y solucionaron los problemas eléctricos, de plomería y de cimientos que plagaban toda la propiedad.
Los inquilinos regresaron a casa. Los alquileres se mantuvieron igual.
Encontrar financiación para este tipo de proyectos puede resultar complicado.
Los nuevos propietarios, el centro de servicios sin fines de lucro Little Tokyo Community Development Corp. y el fideicomiso de tierras comunitarias Fideicomiso Comunitario Tierra Libre, postularon a un programa piloto del condado que buscaba apoyar el modelo de fideicomiso de tierras comunitarias.
En este modelo, las organizaciones comunitarias adquieren tierras para mantenerlas alejadas del mercado privado y luego alquilan o venden unidades en el lugar a precios asequibles.
Si los residentes compran una unidad, el terreno generalmente se mantiene en fideicomiso. Si bien los nuevos propietarios pueden aumentar su valor líquido, enfrentan límites en la frecuencia con la que pueden revender su unidad para mantener la casa asequible para un futuro propietario.
El programa piloto de $14 millones financió la adquisición de ocho propiedades por parte de cinco fideicomisos de tierras comunitarias diferentes. No queda dinero para compras adicionales, pero la supervisora Hilda Solís, quien propuso el piloto, dijo que quiere hacerlo permanente en el futuro.
La ciudad de Los Ángeles pronto estará disponible para tales esfuerzos a través de la Medida ULA, a menudo denominada impuesto a la vivienda.
La medida requiere un porcentaje del fondo de ingresos de la ULA, que el programa requiere para adquirir unidades no subsidiadas, rehabilitarlas e imponerles restricciones de asequibilidad.
Durante los próximos años, la ciudad estima que alrededor de $15 millones estarán disponibles anualmente para el esfuerzo, lo que aumentará significativamente si los ingresos totales de ULA crecen tanto como esperan los patrocinadores.
También hay otras opciones.
Un hombre anda en bicicleta afuera de Sienna Apartments en Pomona, California.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
En 2021, utilizando un programa de financiación de bonos, el Departamento de Desarrollo Comunitario del Estado de California compró un complejo de apartamentos de la década de 1980 en Pomona y se asoció con una empresa de bienes raíces para gestionar el acuerdo.
Antes de la compra, 302 de las 472 unidades de la propiedad estaban reservadas para hogares de ingresos muy bajos y moderados, pero esas restricciones han expirado.
Los inquilinos de la propiedad dijeron que el equipo del gimnasio a menudo estaba roto; los colores de los edificios se estaban desvaneciendo; y extraños entraban libremente al complejo, a veces robando paquetes.
Desde entonces, la autoridad de desarrollo y su socio privado Waterford Property Co. de Newport Beach gastó millones de dólares. Pintaron los edificios, instalaron nuevos equipos de ejercicio, contrataron guardias de seguridad y construyeron un casillero para paquetes.
La propiedad, conocida como Sienna Residences, también recibió un nuevo sistema de agua caliente, que los propietarios esperan que ahorre a los inquilinos en las facturas de servicios públicos. Se han impuesto nuevas restricciones de alquiler en todas las unidades.
“Me siento muy cómodo”, dijo Bradley Rosales García, quien comparte un apartamento de una habitación con su hija de 4 años y, gracias a un subsidio de alquiler, puede mostrarle California. “Hace dos semanas fuimos a June Lake. En su cumpleaños pude llevarlo a Legoland.
Bradley Rosales García está listo para dejar su casa en Sienna Residence el 14 de agosto.
(Michael Blackshear/Los Ángeles Times)
Los alquileres promedio de propiedades han aumentado sólo un 0,6% en los más de dos años transcurridos desde las ventas, según un análisis del Times de documentos de bonos. Aproximadamente la mitad de las unidades experimentaron caídas en el alquiler durante ese tiempo.
Según Waterford, los alquileres se pueden mantener bajos porque la autoridad de desarrollo es propietaria de la propiedad y no paga impuestos sobre la propiedad como entidad pública. El dinero utilizado para adquirir y restaurar los apartamentos de Sienna provino de bonos que la agencia vendió a inversores institucionales, quienes tendrían la oportunidad de recibir pensiones públicas si así lo deseaban.
“Si inviertes en proyectos como este, tal vez ganen algo de dinero, pero no aumentarán el alquiler de los profesores”, dijo John Drachman, cofundador de Waterford.
La empresa de Newport Beach se ha asociado con CSCDA en otros 14 acuerdos para comprar edificios y reducir los alquileres. Sin embargo, todas estas propiedades eran edificios más nuevos y lujosos. Los alquileres se redujeron, pero siguieron siendo más altos que los de las propiedades más antiguas cercanas.
Shawn Rawson, otro cofundador de Waterford, dijo que la compañía no quiere incluir propiedades antiguas en el programa hasta que comprenda mejor cómo presupuestar las renovaciones que esos edificios necesitan, pero aun así Rawson dijo que Sienna Residences está trabajando. diseñado para inversores en bonos.
Las disputas con algunos contribuyentes locales han paralizado nuevos proyectos por ahora, dijo Rawson, pero Waterford quiere trabajar con CSCDA para comprar propiedades más antiguas, incluidas propiedades que no tienen restricciones de ingresos, pero una vez adquiridas.
“Es escalable”, dijo Rawson. Estimó que con el tiempo se podrían invertir entre 2.000 y 3.000 millones de dólares en acuerdos de este tipo para edificios más antiguos en California. “Sabemos que habrá apetito por parte de los inversores en bonos”.
