La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles aprobó este miércoles la compra de la Gas Company Tower, uno de los rascacielos más destacados de Los Ángeles, allanando el camino para la reubicación de miles de trabajadores y servicios públicos del centro de la ciudad.
Por una votación de 4 a 1, los supervisores dieron a los funcionarios del condado luz verde final para comprar la torre por 200 millones de dólares.
La aprobación se produjo en contra de fuertes objeciones de la supervisora Janice Hahn, quien advirtió que la compra haría sonar la sentencia de muerte para el corazón cívico del centro de la ciudad y trasladaría la fuerza laboral del condado a una torre de oficinas “alma” en Bunker Hill.
“Ninguno de ustedes aquí me está convenciendo de que sea una buena idea”, dijo Hahn antes de votar en contra de la compra con un “diablos no”.
Los empleados del condado actualmente se encuentran dentro del Salón de Administración Kenneth Hahn, un edificio de 1960 que lleva el nombre del padre de Hahn, quien fue supervisor del condado durante mucho tiempo.
Este edificio es una de las pocas propiedades en el condado que se considera vulnerable a un terremoto severo. Las autoridades estiman que costaría cientos de millones de dólares renovar los edificios, lo que convertiría un edificio nuevo y potencialmente más seguro en una alternativa atractiva a algunos de los existentes.
“Si sabemos que este edificio no es seguro sísmicamente, entonces tenemos la obligación y la responsabilidad de tomar medidas”, dijo la supervisora Holly Mitchell desde una sala dentro de Hahn Hall, donde la junta celebra sus reuniones semanales.
La ejecutiva del condado, Fecia Davenport, cuya oficina encabezó la venta, prometió que la compra ahorraría “cientos de millones de dólares” en comparación con el costo de renovar el Ayuntamiento y otros edificios.
Según una portavoz del condado, ningún inspector ha visitado el edificio en sí, aunque varios de sus empleados sí lo han hecho.
Torre de 52 pisos en 555 B. 5th, cuando se completó en 1991, era considerado uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad. Tiene aproximadamente 1,5 millones de pies cuadrados de espacio en un sitio de 1,4 acres en la base de Bunker. Colina.
El precio es un gran descuento del valor tasado del edificio de $ 632 millones en 2020 y subraya cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
A un costo de 200 millones de dólares, el condado obtendrá la torre de la compañía de gas por aproximadamente 137 dólares el pie, lo que sigue siendo barato según los estándares históricos. El condado también acordó pagar hasta $5 millones adicionales en costos de cierre.
“Esta oportunidad no durará para siempre”, advirtió Davenport, añadiendo que el condado podría financiar la compra en parte con fondos destinados a proyectos de capital.
Hahn dijo que el trato era como “robarle a Peter para pagarle a Paul”.
“El dinero que se utiliza para pagar esta compra está siendo robado del dinero destinado a mantener vivo este edificio”, dijo sobre Hahn Hall.
Richard Keating, el arquitecto que diseñó la Gas Company Tower para atraer a las empresas estadounidenses, dijo que ahora sería propiedad de una organización pública.
“Estamos viendo una reducción en la necesidad del uso estándar de oficinas, lo que significa que los abogados, arquitectos y contadores están haciendo las cosas de manera diferente”, dijo Keating. “Los empleados de la ciudad y el condado todavía trabajan duro en sus oficinas, pero están cansados, viejos, a veces en ruinas y, a menudo, ya no cumplen con los requisitos de seguridad contra terremotos.
“Este es un momento ideal para utilizar algunos de estos edificios de oficinas vacíos o subutilizados”.
El traslado de cientos de trabajadores del condado a la torre de la compañía de gas también impulsará las tiendas, restaurantes y otros negocios dentro de las cuadras de Pershing Square, dijo. “Creo que es una buena medida”.
En los últimos años, el mercado de oficinas del centro de la ciudad se ha enfrentado a la competencia de los propietarios, ya que muchos inquilinos redujeron el tamaño de sus oficinas en respuesta a la pandemia de COVID-19 a medida que el trabajo remoto se volvió más popular.
El año pasado, el dueño de la torre de la empresa gasista, una subsidiaria de Brookfield Asset Management que incumplió y la propiedad entró en suspensión de pagos, donde un síndico designado por el tribunal se apoderó del edificio para ayudar a los acreedores a recuperar el dinero adeudado a Brookfield. El edificio tiene alrededor de 465 millones de dólares en deuda impaga.
Otros inquilinos importantes de la torre de la compañía de gas incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte. El condado acepta el contrato de arrendamiento existente del inquilino como propietario.
Una vez que la torre de la compañía de gas es oficialmente propiedad del condado, se elimina de las listas de impuestos. Según el proveedor de datos inmobiliarios CoStar, los impuestos a la propiedad del edificio ascendieron a más de 7,1 millones de dólares el año pasado.
Sin embargo, los inquilinos deben contribuir con una cantidad no revelada a las listas de impuestos a través de un “impuesto sobre los intereses de la propiedad”, que puede aplicarse a las empresas privadas que alquilan edificios públicos. Los inquilinos de edificios de oficinas privados también suelen pagar una parte de los impuestos a la propiedad del propietario.
Según el último informe sobre el estado de la propiedad del actual propietario, obtenido por The Times, el edificio está en buenas condiciones y tiene una “vida útil restante” de al menos 35 años.
El informe también dice que la torre y el garaje del World Trade Center en 333 S. Flower St. Los costos adicionales a largo plazo para el mantenimiento y la renovación de propiedades durante 12 años se estimaron en 48,7 millones de dólares. Los costos estimados incluyen reparaciones de techos, mejoras del sistema de aire acondicionado y mejoras de ascensores.
Davenport dijo que la ciudad ocupa actualmente alrededor de 16,5 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas para 38 departamentos, incluidos 6,9 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas alquilado y 9,6 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas propio. nota en el tablero Recomienda comprar una torre de la empresa de gas.
Davenport dijo que el condado gasta alrededor de $195 millones al año en espacio de oficinas alquilado y que la propiedad que posee está “en malas condiciones y anticuada”. Casi la mitad de ellos tienen más de 50 años.
Al sacar a los empleados tanto del espacio de oficinas alquilado como de los edificios antiguos que están en malas condiciones, el condado evita pagar el alquiler y costos “significativos” de modernización sísmica y otras reparaciones necesarias a los edificios más antiguos, como aire acondicionado, plomería y sistemas eléctricos envejecidos. , evita. decía la nota. Los fondos destinados a la modernización sísmica y otras reparaciones de edificios antiguos están incluidos en la tarifa de la torre de la compañía de gas.
El condado inspeccionó el edificio y lo comprará “tal cual está”, dijo Davenport. El Departamento de Obras Públicas revisó el informe sísmico de la torre y coincidió con sus conclusiones. Una portavoz del condado dijo que los hallazgos permanecerán confidenciales en espera de un acuerdo.
Si el condado decide realizar mejoras sísmicas y otras mejoras a la Gas Company Tower, el condado podría obtener un retorno de su inversión en el futuro vendiendo el edificio cuando el mercado se recupere, dijo Davenport.
Compañía de gas del sur de California. dijo en septiembre que planea mudarse de su antigua oficina en la torre del mismo nombre, donde ha sido el inquilino principal desde que se completó la construcción, a otro rascacielos una cuadra al norte en 350 S. Grand Ave.
La empresa de servicios públicos firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por aproximadamente 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Bunker Hill Grand Ave., comúnmente conocido como Two California Plaza, dijo el nuevo propietario, y se espera que complete las nuevas oficinas para la primavera de 2026. para moverse. . La compañía gasista también dispone de una oficina en la primera planta para atender a los clientes.
