Sandra Sánchez describió el dolor de cabeza como severo. Cuando piensa en dónde viven ella, su marido y sus dos hijos, vienen.
Para dar paso a un complejo de apartamentos más grande, el propietario planea demoler el patio de bungalows de seis pisos en el sur de Los Ángeles que la familia ha llamado hogar durante décadas. Dado que su marido gana sólo 38.000 dólares al año en un negocio cercano y el alquiler de los apartamentos cercanos es cientos de dólares más de lo que pagan ahora, el estrés puede ser abrumador.
“Nos envían a vivir en la calle”, dijo Sánchez, de 55 años.
A algunos defensores de los inquilinos les preocupa que este tipo de demoliciones y desalojos se vuelvan más comunes en Los Ángeles.
Actualmente, el propietario del complejo de apartamentos Sánchez está utilizando uno de los programas de incentivos de construcción de la ciudad, que permite a los desarrolladores incluir en un nuevo proyecto al menos algunas unidades asequibles con ingresos restringidos más de las que normalmente construirían.
Ahora, en un esfuerzo por construir más viviendas para abordar la crisis de asequibilidad, la ciudad propone complementar esos programas de incentivos para que dichos proyectos conduzcan a aún más realizaciones financieras.
Los funcionarios sugieren hacerlo en terrenos ya zonificados para viviendas multifamiliares, donde la gente tiende a alquilar, en lugar de en vecindarios zonificados para viviendas unifamiliares, donde la gente tiende a ser propietaria.
Este hecho ha causado preocupación entre una coalición de inquilinos y defensores de la vivienda que quieren cambiar el rumbo de la ciudad para reducir el número de inmigrantes.
¿Particularmente inquietante? La pérdida de unidades más antiguas como Sánchez, que constituyen la mayoría del parque de viviendas de Los Ángeles y están sujetas a la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad, limita los aumentos anuales de alquileres y proporciona cierta estabilidad.
“[This] El parque de viviendas es la razón por la que los angelinos de clase trabajadora se quedan en Los Ángeles, dijo Laura Raymond, directora de la Coalición ACT-LA. “No tiene sentido poner en peligro esta piedra angular de nuestra política de vivienda”.
Los Ángeles propone el cambio porque las reglas de vivienda pública exigen que la ciudad encuentre terrenos donde los desarrolladores puedan agregar 255.000 nuevas viviendas, de las cuales poco más de la mitad son asequibles para familias de bajos ingresos.
La respuesta de Los Ángeles es la propuesta de resolución del Programa de Incentivos de Vivienda para toda la ciudad, que se espera que se presente ante el Comité de Planificación y Gestión de Tierras del Concejo Municipal el martes. La propuesta permite a los desarrolladores construir más de lo permitido y obtener descansos en altura y estacionamiento si incluyen un cierto porcentaje de unidades asequibles y la propiedad está ubicada cerca del transporte público o en una calle importante cerca de empleos y buenas escuelas.
Los proyectos que son 100% asequibles son elegibles para incentivos en toda el área metropolitana.
Los incentivos varían según la ubicación y el tipo de proyecto, pero aquí hay un ejemplo: en lotes cerca de una estación de metro y de una línea rápida de autobús, los desarrolladores podrían construir un 120% más de unidades que en la zonificación central, con un porcentaje de unidades asequibles de bajos ingresos que es del 11 % al 27% del nuevo proyecto.
Si esa cantidad se encuentra en una de las llamadas áreas de alta oportunidad, cerca de empleos y buenas escuelas, los desarrolladores no enfrentarán un número mínimo de unidades y estarán limitados sólo por lo que puedan caber en el sitio, sujeto a otras restricciones de altura y densidad están hechos.
Según su propuesta, el departamento de planificación dice que el 56 por ciento del crecimiento esperado se dirigiría a comunidades de altas oportunidades, muchas de las cuales han luchado durante mucho tiempo con el desarrollo. Este porcentaje podría ser mayor, pero el departamento dejó de lado las áreas unifamiliares que constituyen la mayor parte del terreno en áreas tan desarrolladas.
El incentivo de zonificación unifamiliar solo se aplica si la propiedad es propiedad de una agencia gubernamental u organización religiosa que representa el 1% de los lotes unifamiliares de la ciudad.
En cambio, la mayoría de los lotes incluidos en las concesiones propuestas están ubicados en vecindarios residenciales que actualmente están divididos en zonas de usos múltiples. La mayoría de los lotes restantes están ubicados en áreas comerciales. Allí, la mayoría de los solares se encuentran probablemente en un centro comercial o en un edificio de oficinas, pero también hay algunos apartamentos en zonas comerciales.
Mientras trabaja para crear más viviendas (una falta que, según los economistas, es la causa fundamental de la crisis de asequibilidad), la ciudad está tomando medidas para aumentar la protección de los inquilinos desplazados.
Según una propuesta separada que también fue escuchada por el Comité PLUM el martes, los residentes de bajos ingresos desplazados por la demolición serían elegibles para mudarse a nuevas viviendas con su alquiler anterior o con un alquiler ajustado a sus ingresos, cuál. más bajo
Esos residentes generalmente reciben asistencia de reubicación extendida para pagar el alquiler de una unidad a precio de mercado durante 42 meses, con pagos para dichos hogares que promedian más de $100,000, según la ciudad.
Las tarifas de desalojo actuales son de $25,700, que pronto podrían agotarse cuando los inquilinos a largo plazo protegidos por la estabilidad del alquiler se vean repentinamente obligados a pagar el alquiler a las tarifas actuales.
Algunas de las protecciones para inquilinos en la propuesta de la ciudad ya están exigidas por la ley estatal, pero expirarán en los próximos años. La propuesta de la ciudad los haría permanentes y además exigiría que cada unidad estabilizada arruinada sea reemplazada por una unidad asequible con ingresos restringidos.
El departamento de planificación dijo que no tenía una estimación de cuántos apartamentos serían demolidos debido a sus propuestas, pero dijo que las protecciones adicionales para inquilinos agregarían costos a los desarrolladores y limitarían la cantidad de alquileres existentes destruidos. El departamento dijo que también ha tomado medidas para reducir el desalojo de angelinos de bajos ingresos ofreciendo más incentivos en comunidades de altas oportunidades, particularmente en calles principales que tienen más probabilidades de atraer inquilinos comerciales.
En conjunto, estos factores son las razones por las que el departamento de planificación espera que la mayoría de las unidades nuevas se construyan en áreas comerciales, incluso si la mayoría de las subdivisiones están en vecindarios de gran altura.
La Coalición de Defensores de las Familias de Bajos Ingresos está pidiendo a la ciudad que vaya más allá.
Quieren que los funcionarios obliguen a los desarrolladores a reemplazar cada unidad con alquiler estabilizado que demuelen no por una, sino por dos unidades asequibles con ingresos restringidos. También quieren que se apliquen incentivos de construcción en áreas unifamiliares de alta oportunidad, como las áreas de Westwood y Studio City.
Según ellos, este trabajo trae varios beneficios. Tendría menos sentido financiero para los desarrolladores reemplazar las viviendas de alquiler existentes, y algunos constructores preferirían construir en áreas unifamiliares donde demuelen las casas que el residente ha decidido vender.
Al agregar unidades de bajos ingresos a estas áreas, se reduciría un patrón de segregación racial y de ingresos en el que un informe patrocinado por la ciudad sobre zonificación unifamiliar desempeña un papel clave en el mantenimiento.
“Queremos asegurarnos de que podemos romper la maldición que rodea décadas de segregación de las comunidades negras y marrones en Los Ángeles”, dijo Estuardo Mazariegos, codirector de la Alianza de California para el Empoderamiento Comunitario, un grupo. es partidario de las comunidades de bajos ingresos.
Debido a que la ciudad propone permitir a los desarrolladores construir más donde hay apartamentos existentes, pero también imponer costos adicionales a través de protecciones para nuevos inquilinos y requisitos de reemplazo, el departamento de planificación dijo que no está claro si se necesitarán más unidades de alquiler. el futuro en comparación con el presente o no. Pero Greg Bonet, abogado del bufete de abogados Public Counsel, dijo que las propuestas actuales de la ciudad plantean un riesgo que podría suceder.
Dijo que los desalojos también son perturbadores y que los inquilinos desplazados pueden “quedarse al margen” y no recibir su dinero, encontrar una vivienda temporal y regresar a un nuevo hogar.
El departamento de planificación advierte que un intercambio de dos por uno podría resultar contraproducente.
En un informe del personal, dijo que probablemente sería demasiado costoso para muchos desarrolladores y podría reducir significativamente la construcción de viviendas, incluidas unidades que tendrían que ser asequibles para hogares de bajos ingresos, en lugar de simplemente con alquileres estabilizados.
Aunque la ordenanza de estabilización de alquileres de la ciudad limita los aumentos anuales de alquiler para los inquilinos (generalmente al 3% o 4%) no exige que los alquileres sean asequibles. Los propietarios también pueden fijar el alquiler donde quieran, cada vez que el inquilino se mude.
“El desafío político es cómo equilibrar adecuadamente los objetivos importantes en torno a la producción de viviendas con los objetivos igualmente importantes de proteger y proteger a los inquilinos”, escribió el departamento en un informe reciente.
El otoño pasado, la ciudad descartó los planes de incluir algunas zonas unifamiliares en sus programas de incentivos después de protestas de grupos de propietarios. Sin embargo, el departamento de urbanismo ha ofrecido al ayuntamiento varias opciones para incluir estas zonas si así lo desean.
En las cartas enviadas al Ayuntamiento, muchos vecinos de las mismas zonas pedían a sus representantes que cumplieran estrictamente. Dijeron que permitir edificios de apartamentos en sus vecindarios reduciría sus posibilidades de ser propietarios de una vivienda y reduciría su calidad de vida al agregar más tráfico. Señalaron que la ciudad determinó que podía cumplir con los mandatos estatales de vivienda planificando la reurbanización en vecindarios comerciales y multifamiliares sin tocar las áreas unifamiliares.
“¿Aquellos que han sacrificado tantos años de sus vidas para vivir aquí deberían ser más jóvenes con otro grupo que ahora está siendo colocado en nuestra sociedad por el gobierno?” escribió un residente del Valle de San Fernando.
María Briones tiene una perspectiva diferente.
El vendedor ambulante de 69 años dijo que vive en un motel cerca del Memorial Coliseum de Los Ángeles, donde se mudó después de un período sin hogar cuando la aplicación del código lo obligó a alquilar un garaje ilegal por alrededor de $500. Ahora miembro de la Alianza de California para el Empoderamiento Comunitario, aboga por viviendas para personas de bajos ingresos en vecindarios unifamiliares cerca de empleos y buenas escuelas.
“¿Por qué sólo los ricos tienen derecho a tener una casa bonita y un ambiente agradable?” -Preguntó Briones. “¿Por qué las familias de bajos ingresos no pueden tener lo mismo?”
