Dos miembros de la familia Pfister quieren dividir o vender sus terrenos de West Buttermilk para las generaciones futuras. El comisionado Steve Child, en la foto, dijo que si bien la servidumbre para la conservación de los alces y la servidumbre de acceso al Nordic Trail son beneficios públicos reales, no está seguro de que sean suficientes.
Los propietarios de la antigua propiedad de Pfister Ranch quieren subdividir sus lotes en cuatro residencias unifamiliares, así como un almacén y un edificio de apartamentos para trabajadores.
Los defensores dicen que la prometida servidumbre para la conservación de humedales y la codificación de servidumbres son una bendición para el acceso a las pistas de esquí en el norte, pero otros advierten que se podría sentar un precedente de gran subdivisión de lotes en el condado de Pitkin.
SEP Residence Trust (Suzanne Pfister) y NMP Residence Trust (Juliana Pfister) quieren dividir las parcelas 1 y 2 de Pfister (85 acres en 1833 y 1901 West Buttermilk Road) en seis lotes, cuatro de los cuales contienen viviendas unifamiliares. Los otros dos contienen un apartamento para el personal y un espacio abierto, respectivamente.
A dos de estas casas se les permite una superficie de hasta 8,250 pies cuadrados según el sistema de citación por gestión de crecimiento revisado por la Comisión de Planificación y Zonificación.
Dos lotes incluirán casas nuevas y uno probablemente incluirá la demolición y reubicación de la casa a un punto más alto del lote para una mejor vista. El granero reemplazará una casa existente para que los futuros propietarios puedan tener un caballo.
La propiedad incluye gran parte del sendero nórdico existente, que Glenn Horn de Davis Horn Inc., según dijo, existe desde 1980 en virtud de un acuerdo de apretón de manos entre la familia Pfister, la ciudad de Aspen y el Consejo Nórdico.
La solicitud propone la codificación de este acceso mediante una servidumbre y un estacionamiento exclusivo, aunque desviando el sendero por el borde norte de la propiedad.
La antigua carretera nórdica se convertirá en un camino de acceso a las viviendas. La aplicación incluye dos planos de acceso vial, uno con tres puntos de acceso a la propiedad desde la vía principal y otro con cuatro. El solicitante prefiere un plan de acceso cuádruple, mientras que el personal del condado prefiere un plan de camino compartido.
“Estoy realmente molesto por el diseño de la carretera compartida porque creo que el terreno es muy accidentado”, dijo Horne. “En las carreteras privadas, los accesos son lineales y se adentran en el bosque, por lo que las perturbaciones del lugar quedan prácticamente fuera de la vista”.
También planean reservar 55 de los 85 acres en una servidumbre de conservación para proteger el importante hábitat de los ciervos en el lado oeste de la propiedad. Los derechos de agua asociados con la zanja frente a la instalación de almacenamiento existente en la parte suroeste del terreno también están adjuntos a la propiedad mediante escritura.
Horne, quien representa a los solicitantes durante el proceso de uso de la tierra, dijo que Suzanne Pfister planea pasar su parte de las parcelas a sus hijos y Juliana Pfister planea vender su terreno subdividido.
“Nuestro objetivo era utilizar los caminos existentes del rancho y un sendero nórdico para acceder. Intentamos minimizar la interrupción del sitio nivelando el lado este de la propiedad”, dijo Horn en la reunión. “Colocamos las casas cerca de la carretera. Hemos protegido un importante hábitat de vapor y brindamos una servidumbre para el esquí de fondo junto con estacionamiento”.
La Junta de Comisionados del Condado de Pitkin aprobó la solicitud 4-1 en primera lectura el 6 de diciembre, con una visita al sitio programada para el 3 de enero y una segunda lectura el 8 de enero. La Comisaria Francie Jacober emitió el voto disidente.
Lo planearon para que el comisionado saliente Steve Child participara en la votación y evitara una posible votación dividida 2-2. (El comisionado electo Jeffrey Woodruff debe abstenerse de votar a nivel de BOCC porque votó sobre la solicitud con la Comisión de Planificación y Zonificación)
Otros comisionados aún expresaron dudas sobre la aprobación de la solicitud. Child dijo que si bien la servidumbre para la conservación de los alces y la servidumbre de acceso al Nordic Trail son beneficios públicos reales, no está seguro de que sean suficientes.
“Si permitimos que los Pfister hagan esta subdivisión, entonces tendremos que permitir cada terreno a su alrededor. Podrían venir con una solicitud para subdividir su terreno y construir una segunda casa grande en su lote. “No lo hago”. Quiero dar ejemplo”, afirmó.
La comisionada Patti Clapper dijo que quería más información sobre la capacidad de suministro de agua para las dos nuevas casas.
Para la comisionada Kelly McNicholas Coury, la situación del código de uso de la tierra presenta un problema.
“Creo que la zonificación en esta ciudad no es correcta. No estoy seguro de que deba haber una zona AR-10, y eso no depende del solicitante, depende de nosotros”, dijo. “Hay algunas de estas cosas con las que estoy luchando un poco y eso me hace querer tener un poco más de tiempo para repasar los detalles de este programa”.
La zona AR-10 está destinada a albergar actividades agrícolas de pequeña escala y desarrollo residencial que preserve el carácter rural y la apariencia del terreno dentro de un código urbano.
Algunos de los vecinos o sus representantes hablaron durante los comentarios públicos. Justin Newberg, socio del bufete de abogados Holland & Hart, en representación de la Asociación de Propietarios de Viviendas de East Owl Creek, criticó la solicitud.
“No perdamos de vista lo que se propone aquí, que es un nuevo desarrollo de condominios de lujo fuera de los límites del desarrollo urbano en una zona activa de alces que está completamente en desacuerdo con nuestros objetivos declarados sobre el cambio climático”, dijo.
