La comisionada del condado de Pitkin, Francie Jacober, se inclina por relajar las reglas de alquiler a corto plazo en las zonas no incorporadas del condado de Pitkin, particularmente a favor de propiedades agrícolas en funcionamiento y viviendas ocupadas por sus propietarios.
Los posibles cambios en las regulaciones de alquiler a corto plazo en la zona no incorporada del condado de Pitkin han provocado un acalorado debate sobre si se debe regular excesivamente los problemas no residenciales y prohibir activamente la proliferación de RTS.
El personal del condado presentó cambios potenciales al programa de licencias STR en una sesión de trabajo la semana pasada, destacando oportunidades para la uniformidad regional y aliviando la carga de los solicitantes y el personal.
Actualmente hay 81 licencias STR emitidas en la zona no incorporada del condado de Pitkin, la mayoría de ellas a lo largo de la autopista 82 y la autopista 133, según Jeanette Muzio, gerente de licencias de alquiler a corto plazo.
El condado comenzó a regular los STR en la zona no incorporada del condado de Pitkin en septiembre de 2022. Desde entonces, el número de licencias emitidas ha ido disminuyendo lentamente. Según la presentación, las solicitudes han disminuido significativamente cada año, de 133 programas en 2022 a solo 45 en 2024 (excluidos los programas abandonados).
El programa requiere una tarifa inicial por parte de los solicitantes que cubre los costos administrativos. La tarifa se calcula en un múltiplo de 0,05 %, 0,06 % o 0,07 % del valor de la propiedad en 2022 para licencias STR limitadas (20 noches o menos), limitadas (21 a 60 noches) o estacionales.
Los requisitos de elegibilidad para los solicitantes incluyen demostrar el uso de STR entre 2017 y 2022 y que la propiedad esté ubicada fuera de un área rural remota donde está prohibido STR. Muzio presentó una serie de posibles cambios al código en la sesión de trabajo, incluida la eliminación de los requisitos de cumplimiento para 2017-22.
La comisionada Francie Jacober se centró en la estructura de tarifas, que, según ella, trata injustamente a los propietarios de ranchos que quieren alquilar una pequeña parte de su propiedad.
“Parece ridículo considerar sus honorarios sobre el valor total de su rancho. No obtuvieron los campos, los graneros y todo lo que vale la propiedad, solo hicieron la casa”, dijo. “Quiero ver”. porque creo que haría imposible que cualquiera que posea una gran parte de la propiedad agrícola utilice este programa”.
La comisionada Kelly McNicholas Coury advirtió contra la selección de ranchos en el programa sin una mejor comprensión del panorama de ranchos/STR en partes no incorporadas del condado.
“Creo que tratar a todos los ranchos por igual tiene consecuencias no deseadas, por eso queremos entender un poco mejor para hacer cambios”, dijo. “Por ejemplo, tenemos algunos distritos donde los permisos de uso de suelo para alquiler a corto plazo están prohibidos”.
Jacober explicó que se refería a ranchos en funcionamiento, no a grandes extensiones de tierra agrícola utilizadas principalmente como propiedades vacacionales.
Los funcionarios del condado y el comisionado Steve Child dijeron que reducir la tarifa para las propiedades ocupadas por sus propietarios podría resolver ese problema y hacer que a la empresa le resulte más asequible poseer bienes raíces.
“Creo que las personas que poseen una casa, ya sea que alquilen una habitación mientras están allí o la alquilen durante dos semanas en Navidad cuando se van de vacaciones, es su casa, la alquilan y viven allí. todo el año, en mi opinión, deberían cobrar menos”, afirmó.
Luego pasó a promover la idea de eliminar el requisito de cumplimiento del historial STR para algunas propiedades.
“Creo que deberíamos considerar abrir la posibilidad para que los propietarios-ocupantes que no tienen un historial de alquileres a corto plazo soliciten unirse al programa en este momento”, dijo. “Es posible que sólo tengamos un número limitado, tal vez cinco o diez, que se unirán al programa”.
La comisionada Patti Clapper recordó el debate de 2022 sobre por qué no recibieron beneficios para propietarios en el programa, que ella y el personal dijeron que tenía que ver con el deseo de proteger a los propietarios de larga data en esa situación y la dificultad de navegar el proceso de verificación de propietarios. – propiedad ocupada. También dijo que las licencias STR deberían restringirse.
“Tal vez limitarlo a 90, dejar que entren algunas personas. Lo mantendremos en 90, tendremos una lista de espera, como arrendamiento, como hangares en el aeropuerto o algo así”, dijo. “Cada vez que surge una oportunidad, como si alguien decide que ya no quiere un alquiler a corto plazo… entonces el siguiente en la lista llega a ese 90, lo que nos ayuda a evitar una explosión de STR”.
Jacober calificó esa cifra como arbitraria y dijo que la mayoría de los titulares de licencias STR en la zona no incorporada del condado de Pitkin son residentes locales que simplemente buscan una manera de ganar unos dólares extra durante unas semanas.
“Siento que estamos sobrerregulando un problema que en realidad no tenemos, lo cual pensé hace dos años cuando iniciamos este proceso”, dijo. “No tenemos muchos STR en el condado no incorporado de Pitkin. No veo cuál es el problema. Entiendo que en Woody Creek en Little Texas tienen un problema allí, pero parece ser más un problema de vecindario, no un problema específico de esta ciudad.”
Clapper dijo que no estaba de acuerdo con algunos de los puntos de Jacober, pero prefería abrir lentamente la punta del programa para evitar una avalancha de nuevos solicitantes bajo regulaciones relajadas, particularmente para evitar ROS ilegales.
McNicholas Currie apoyó que el personal siguiera estudiando el programa para comprender mejor los requisitos.
“No estoy interesado en tener más actividad de alquiler a corto plazo en el condado que la que estamos pasando”, dijo McNicholas Coury. “Estoy un poco preocupado por dónde está sucediendo algo de esto, dado lo lejos que está el valle. Parece que hay muchos lugares en las áreas de Capital Creek y Snowmass Creek. “
El comisionado Greg Poschman estuvo de acuerdo y dijo: “Quiero entender cuál es el nivel de tolerancia para STRS. Sólo porque tengamos menos no significa que tengamos que agregar más”.
Al final, la junta votó a favor de ampliar el plazo de la licencia a dos años y mantener una estancia mínima de una noche en el distrito comercial del pueblo.
El personal de STR volverá a hablar con los comisionados en la próxima reunión porque muchos de los temas controvertidos relacionados con el programa no se discutieron en la reunión de la semana pasada.
