La Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles dio el martes su primer gran paso hacia la compra de Gas Company Tower, uno de los edificios de oficinas más emblemáticos del centro de Los Ángeles.
La próxima compra podría sacar a los empleados y los servicios públicos de las oficinas del condado existentes, incluido el Salón de Administración Kenneth Hahn de 1960. El edificio es una de las 33 estructuras de la ciudad que, según los ingenieros, son vulnerables al colapso. terremoto severo.
Supervisores votado 3-1 para autorizar al Ejecutivo de la Ciudad a proceder con la compra, que según ellos no debería exceder los $200 millones. La junta debe votar nuevamente antes de que se cierre el trato.
La supervisora Janice Hahn votó en contra de la compra y les dijo a sus colegas que estaba preocupada por el destino del centro de la ciudad si se cierra la Sala de Administración. El nombre de su padre, el supervisor Kenneth Hahn.
“Sé que hay una tendencia a saltarse los acuerdos inmobiliarios”, dijo. “Tenemos que pensar en grande”.
La supervisora Hilda Solís se abstuvo de votar, diciendo que quería ver un “plan integral y viable” para abordar los edificios ruinosos del condado antes de dar su apoyo. También señaló que el condado ya ha invertido casi $25 millones en un plan para hacer que el Salón de Administración sea más seguro en casos sísmicos, y todavía hay varios edificios en el centro que necesitan mejoras, incluida la cárcel central de hombres.
“Quiero asegurarme de que sabemos exactamente en qué nos estamos metiendo antes de financiar esta adquisición”, dijo.
El precio propuesto es un gran descuento del valor tasado del edificio de $632 millones en 2020 y subraya cuánto han caído los valores de las oficinas del centro en los últimos años.
Después de venderse por $110 millones el año pasado, Union Bank Plaza en Figueroa Street se vendió recientemente nuevamente por solo $80 millones, o $114 el pie, según el proveedor de bienes raíces CoStar. Otro rascacielos en el centro de la ciudad, en 777 S. Figueroa St., se vendió recientemente por 120 millones de dólares, o 115 dólares por pie cuadrado.
A un costo de $200 millones, el condado obtendrá la torre de la compañía de gas por aproximadamente $137 el pie, lo que sigue siendo barato según los estándares históricos.
“Todos estos precios son un gran descuento respecto a hace apenas tres años, cuando 915 Wilshire Blvd. “Se negocia por más de 500 dólares el pie”, dijo el corredor de bienes raíces Kevin Shannon de Newmark, quien ayudó a organizar la venta de Union Bank Plaza a Southwest Carpenters Pension Trust. “El mundo ha cambiado”.
Shannon dijo que tiene sentido que instituciones como el condado y Carpenters Retirement Trust compren sus propios edificios porque pueden asegurar sus costos de vivienda a largo plazo.
Torre de 52 pisos en 555 B. 5th, cuando se completó en 1991, era considerado uno de los edificios de oficinas más prestigiosos de la ciudad. Tiene aproximadamente 1,5 millones de pies cuadrados de espacio en un sitio de 1,4 acres en la base de Bunker. Colina.
En los últimos años, el mercado de oficinas del centro de la ciudad se ha enfrentado a la competencia de los propietarios, ya que muchos inquilinos redujeron el tamaño de sus oficinas en respuesta a la pandemia de COVID-19 a medida que el trabajo remoto se volvió más popular.
El año pasado, el dueño de la torre de la empresa gasista, una subsidiaria de Brookfield Asset Management que incumplió y la propiedad entró en suspensión de pagos, donde un síndico designado por el tribunal se apoderó del edificio para ayudar a los acreedores a recuperar el dinero adeudado a Brookfield. El edificio tiene alrededor de 465 millones de dólares en deuda impaga.
El aumento de las tasas de interés afecta los precios, dificultando que los propietarios refinancien sus préstamos y empujándolos a ventas rápidas o ejecuciones hipotecarias. A algunos inquilinos de los centros de oficinas de Los Ángeles, al igual que de otros centros de oficinas locales, incluido Century City, les preocupa que las calles sean menos seguras que antes de la pandemia.
Compañía de gas del sur de California. dijo el mes pasado que planea mudarse de su antigua oficina en la torre del mismo nombre, donde ha sido un inquilino importante desde que se completó la construcción, y mudarse una cuadra al norte a otro rascacielos, en 350 S. Grand Ave. .
La empresa de servicios públicos firmó un contrato de arrendamiento a largo plazo por aproximadamente 200,000 pies cuadrados en ocho pisos en el edificio Bunker Hill Grand Ave., comúnmente conocido como Two California Plaza, dijo el nuevo propietario, y se espera que complete las nuevas oficinas para la primavera de 2026. para moverse. . La compañía gasista también cuenta con una oficina en el primer piso y atiende a los clientes.
Otros inquilinos importantes de la torre de la compañía de gas incluyen el bufete de abogados Latham & Watkins y la firma de contabilidad Deloitte.
Según el último informe sobre el estado de la propiedad del actual propietario, obtenido por The Times, el edificio está en buenas condiciones y tiene una “vida útil restante” de al menos 35 años.
El informe también afirma que la torre y el estacionamiento necesitan alrededor de $1,3 millones para hacer frente a reparaciones urgentes y reparaciones atrasadas. Los costos adicionales a largo plazo para el mantenimiento y la renovación de propiedades durante 12 años se estimaron en 48,7 millones de dólares. Los costos estimados incluyen reparaciones de techos, mejoras del sistema de aire acondicionado y mejoras de ascensores.
Los ingenieros sísmicos están llevando a cabo una “evaluación en profundidad” de cómo reaccionaría el edificio en un fuerte terremoto para determinar si la torre de la compañía de gas, el quinto miembro más alto del centro de la ciudad, tiene vulnerabilidades que deben abordarse. Condado. dijo la portavoz el mes pasado.
“Estas cuestiones son exactamente lo que estamos explorando a través de nuestra diligencia debida”, dice el comunicado. “Sin adelantarnos a lo que está sucediendo ahora, un factor es evaluar cómo funcionará este edificio en comparación con el desempeño del Salón de Administración y los costos relativos de cada enfoque”.
