Hace unos años, los inversores compraron el cuádruple complejo de Koreatown donde vivió Mary Carmen Martínez durante casi dos décadas y trataron de desalojar a los inquilinos.
Martínez, un trabajador de un restaurante, y sus vecinos deciden luchar para quedarse, colgar carteles que dicen “No hay dinero por llaves” en las ventanas y acudir juntos a los tribunales para luchar con éxito contra el desalojo de un vecino.
Sabía lo importantes que son los apartamentos controlados para los trabajadores y su modesta unidad le ayudó a sobrevivir en Los Ángeles. Cuando sus hijos eran bebés, podían gatear con seguridad y no estar tan apretados como antes. Y su madre pudo vivir con él y ayudarlo a cuidar a sus hijos para llegar a fin de mes.
Un apartamento, dice, es para toda la vida. Vida de lucha, escasez, vida, trabajo.”
Gracias a la perseverancia y un poco de buena sincronización, él y sus vecinos encontraron el éxito después de trabajar con un grupo sin fines de lucro que compró el edificio. Ahora están a punto de ser propietarios de la propiedad, con la promesa de mantenerla a un precio asequible y nunca obtener ganancias significativas con ella.
Si funciona, Martínez, de 56 años, dijo: “Siento que he logrado mis objetivos con solo tener una casa segura. Un lugar donde, si mis hijos necesitan un lugar donde quedarse, puedan sentirse seguros y venir aquí. Para mí, esto Es más importante que ganar dinero”.
“Como madre soltera, nunca soñé con tener algo como esto”, dijo Mary Carmen Martínez. “Con tres hijos y mi salario, era imposible para mí”.
(Robert Gauthier/Los Ángeles Times)
Para muchos angelinos, es el sueño de ser propietario de una casa unifamiliar y generar riqueza. Pero después de años de observar cómo los precios de la vivienda siguen superando a los de propiedad de vivienda mientras que los precios de alquiler mantienen a los inquilinos en dificultades, los defensores dicen que es hora de adoptar un enfoque diferente respecto de la propiedad de vivienda.
Quieren que los inquilinos de la clase trabajadora sean dueños de sus edificios para que puedan ser estables y tomar decisiones sobre cómo administrarlos, qué hacer con las reparaciones, cuánto pagar mensualmente y todo lo que surja. Pero también quieren mantenerlos disponibles permanentemente, lo que significa negarles la oportunidad de obtener enormes beneficios con las ventas.
Hasta ahora, los esfuerzos para hacer despegar estas ideas se han visto limitados por el dinero: comprar un edificio pequeño en Los Ángeles puede costar millones de dólares. Pero se espera que el “impuesto a la vivienda” de la ciudad cambie eso, aportando cientos de millones al año, de los cuales alrededor de un tercio podría destinarse a apoyar la “vivienda social”. Dichos proyectos requieren que los inquilinos desempeñen un papel importante en la administración de sus propiedades, fomenten la propiedad de los inquilinos e incluyan convenios que mantengan los edificios permanentemente asequibles.
“A menudo, la parte más difícil de hacerlo realidad es encontrar la financiación para hacerlo realidad. Tenemos la visión, tenemos los programas y ahora tenemos los fondos para hacer realidad la vivienda social”, dijo Joe Donlin, director de la coalición United to House LA que llevó la Medida ULA a la boleta electoral.
La iniciativa, creada por grupos de derechos de los inquilinos, proveedores de servicios para personas sin hogar, organizaciones sin fines de lucro de vivienda asequible y sindicatos, está diseñada para fortalecer la vivienda social en toda la ciudad, asignando el 22,5% de su financiación a “modelos de vivienda alternativos” que la incluyan. derecho a una participación directa y significativa en la toma de decisiones sobre la operación y gestión del proyecto.
“Siempre que sea posible y deseable”, dice la ley, “el proyecto incluirá propiedades residenciales”.
Otra fuente de financiación para este tipo de proyectos es una ley que respalda la propiedad de los inquilinos en proyectos que compran y rehabilitan edificios antiguos para viviendas asequibles, como el caso Martínez. La ley asigna el 10 por ciento de los fondos adicionales para tales esfuerzos.
Otro fondo de financiación asigna millones de dólares para crear capacitación, educación y otro tipo de apoyo para implementar proyectos.
Desde su implementación el año pasado, el impuesto habría recaudado alrededor de $440 millones. Información de la ciudad. La cantidad es menor de lo que esperaban los patrocinadores y la ley aún enfrenta desafíos en los tribunales, pero ha creado un nuevo fondo de financiamiento para proyectos en toda la ciudad en el que los defensores de la vivienda esperan comenzar a trabajar pronto.
Debido a que los proyectos adoptan un nuevo enfoque, los expertos dicen que también pueden tener problemas para asegurar los tipos de financiamiento federal y estatal que tradicionalmente brindan la mayor parte del apoyo al desarrollo de viviendas asequibles.
“Si se intenta desarrollar un modelo y todos los recursos federales y estatales están alineados para respaldar otro modelo, puede resultar muy difícil”, afirmó Sarah Karlinsky, directora de investigación del Centro Turner para la Innovación en Vivienda de UC Berkeley.
En Los Ángeles, dijo, la ciudad tiene que invertir una cantidad significativa de dinero por unidad para llevar a cabo los proyectos.
“Puede resultar muy difícil en tiempos de recursos limitados”, afirmó.
Sus defensores dicen que los modelos de vivienda social que están tratando de traer a la ciudad no son nada nuevo: siguen programas similares en lugares como Nueva York, Singapur y Viena – nunca tuvieron mucho apoyo en Los Ángeles.
Pero los esfuerzos están ganando terreno en todo el país. A principios de este año, la senadora Tina Smith (demócrata por Minnesota) y la representante Alexandria Ocasio-Cortez (demócrata por Nueva York) presentado proyecto de ley federal para promover la vivienda social que “no podemos esperar a que el mercado privado resuelva por sí solo la crisis de la vivienda”. A Ley del Estado Aprobado el año pasado encargó un estudio para analizar oportunidades y barreras al crecimiento de la vivienda social en California.
Hasta el momento, no existe una definición única acordada de vivienda social ni un modelo único de cómo funciona. Pero en Los Ángeles, los defensores dicen que la vivienda social siempre debe ser asequible y que los inquilinos deben tener voz y voto efectivo en la administración o propiedad de sus propiedades. También quieren ver nuevos proyectos en terrenos públicos.
Los entusiastas recurrieron a los fideicomisos de tierras comunitarias en busca de orientación.
Los fideicomisos de tierras comunitarias, o CLT, como a veces se les conoce, son grupos sin fines de lucro que compran propiedades con el objetivo de mantenerlas accesibles. El fideicomiso conserva la propiedad del terreno mientras vende o alquila la propiedad a inquilinos de bajos ingresos.
Los inquilinos pueden ser propietarios de su apartamento o compartir un edificio. A menudo, el capital está asegurado, de modo que si la persona se va, el edificio sigue estando disponible para el siguiente ocupante.
En todo California, los fideicomisos de tierras siguen siendo una pequeña parte del panorama de viviendas asequibles, aunque su número ha aumentado desde 2000. Según las estadísticas, en 2022 el estado tenía 29 fideicomisos de tierras públicas con alrededor de 1.600 unidades. Red de fideicomisos de tierras públicas de California. Hay sólo unos pocos proyectos de este tipo en Los Ángeles. Pero aumentaron en 2020, cuando el condado de Los Ángeles aprobó un programa piloto de $14 millones para fideicomisos de tierras para comprar y rehabilitar propiedades en todo el país.
Este programa resultó en la preservación de ocho propiedades en todo el país con un total de 43 unidades residenciales. informe encargado por la Fundación Liberty Hill, una organización sin fines de lucro.
Uno de esos edificios era un pequeño apartamento estilo Craftsman cerca de la USC donde No Herrera y sus hermanos viven desde julio de 2018, pagando alrededor de $500 al mes de alquiler.
Hace unos años, Herrera se acercó al propietario para comprar la propiedad, sabiendo que el valor probablemente era inasequible. Se sorprendió al saber que el propietario estaba interesado en Herrera y los demás inquilinos del edificio. Pero quería hacerlo de una manera que fuera accesible.
En 2021, el fideicomiso de tierras públicas TRUST South LA celebró un acuerdo para comprarlo por debajo del valor de mercado de $475,000 utilizando fondos del proyecto piloto del condado. Planean eventualmente transferir la propiedad de la propiedad a Herrera y otros a través de un modelo de propiedad que los residentes decidirán, como una cooperativa de viviendas de acciones limitadas.
“Estos casos son raros”, afirmó Oscar Monge, director ejecutivo interino del grupo. “Pero es importante para nosotros señalar que hay propietarios que están tratando de proporcionar acceso a sus inquilinos”.
Herrera, que trabaja como barman, dijo que quería ser dueño de una casa y eventualmente obtener ganancias. Esto es un sueño, dijo.
Pero también sabe que no puede permitirse el lujo de pagar el precio de mercado. Una lesión de hace unos años le ha llevado a tal punto que sólo puede trabajar de vez en cuando. El bajo alquiler le permite mantener un techo sobre su cabeza. Entonces, dijo, comprende la necesidad urgente de mantener la vivienda asequible.
La casa de alquiler ayudó a Mary Carmen Martínez a sobrevivir como madre soltera en Los Ángeles, dice.
(Robert Gauthier/Los Ángeles Times)
En Koreatown, Martínez y sus vecinos se mostraron escépticos al principio cuando el Beverly-Vermont Land Trust se acercó a ellos. Una vez que se organizaron juntos, resistieron los intentos del propietario de obligarlos a irse ofreciéndoles dinero en efectivo por las llaves. Y no estaban seguros de una organización que dijera que quería ayudarlos a comprar el edificio y luego devolverles la propiedad. Pero a medida que pasaron las semanas de reunión, ganaron confianza en su trabajo.
En 2021, la organización compró la propiedad al condado por $1,6 millones. Desde entonces, el grupo ha trabajado para renovar el antiguo edificio, mientras Martínez y sus vecinos trabajaban para crear una cooperativa sin fines de lucro que les permitiera tomar posesión. Lo llamaron Señoras por el apartamento: casi todos los inquilinos del edificio son madres solteras.
Escribieron las leyes por sí mismos, incluidas reglas sobre cómo decidir cosas como cuánto contribuyen los residentes al fondo de reparación de la propiedad, qué reparaciones priorizar y cómo manejar los desacuerdos. Para el próximo año, dijo Martínez, podrían tener el título de propiedad del edificio. El fideicomiso de tierras seguirá siendo propietario de la tierra.
Martínez dice que ahora siente que tiene un lugar donde vivir por el resto de su vida.
“En mi vejez, sé que no terminaré en la calle”, dijo.
